Недвижимость всегда в цене. Вопрос только в том, умеете ли вы этой “ценой” воспользоваться. Для одних недвижимость — пассивный актив, за который постоянно нужно платить, для других — источник хорошего дохода. В этой статье мы рассмотрим как построить бизнес на недвижимости, поделимся идеями и нюансами заработка.
Содержание
Кто сегодня зарабатывает на недвижимости
Сегодня порядка 50% всех квартир в новостройках приобретаются для получения дальнейшей прибыли, а не проживания первичного покупателя. Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке коммерческой недвижимости.
Инвестируют в недвижимость как частные, так и крупные портфельные инвесторы. Первые предпочитают преимущественно покупку наиболее выгодных однокомнатных квартир в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной развязкой. Спрос на такое жилье не падает, а капитал нужен относительно небольшой.
Портфельные инвесторы приобретают от 2-3 до нескольких десятков объектов недвижимости. И иногда получают хорошую скидку за оптовую покупку от застройщиков в размере 20-30%, что делает покупку недвижимости максимально выгодной.
Недвижимость — отличное капиталовложение. Она всегда в цене и даже резкие колебания курса, как показывает практика, не способны серьезно пошатнуть рынок. Поэтому войти на рынок недвижимости стремятся многие.
Типы недвижимости для бизнеса
С понятием первичного и вторичного рынка недвижимости знакомы многие. К первой категории относят объекты недвижимости от застройщика, а также те, что приобретены в первые пять лет после сдачи объекта в эксплуатацию.
Первичная недвижимость характеризуется лояльными условиями покупки (можно взять в рассрочку или оплачивать застройщику частями), хорошим качеством и меньшими тратами на содержание за счет использования более современных материалов. В то же время стоимость новых зданий выше, а их расположение, как правило, хуже. В крупных городах основные районы в основном застроены так плотно, что ставить новые здания там просто негде.
Ко вторичной недвижимости относят объекты, которые были в эксплуатации более 5 лет. Эта категория недвижимости примечательна своей более низкой стоимостью, хорошим расположением и простым оформлением. Но качество жилья зачастую хуже, требуются дополнительные траты на ремонт, который впрочем может быть ограничен, если объект является памятником архитектуры или истории.
Основным же критерием классификации недвижимости для бизнеса является тип эксплуатации. В данном случае выделяют две категории — жилую и коммерческую недвижимость.
Жилая недвижимость
К категории жилой недвижимости относят дома, квартиры, загородные коттеджи и другие объекты недвижимости, пригодные для проживания людей. Большая часть (порядка 80%) бизнеса на жилой недвижимости строится на получение ренты с постоянных арендаторов.
К преимуществам работы с жилой недвижимостью можно отнести то, что не обязательно иметь огромный опыт (чего не скажешь о владении магазином или офисом). Более того, в этой сфере можно легко заручиться поддержкой профессионалов и купить жилье в Ивано-Франковске в АН Атланта с быстрым подбором объекта и оформлением всех документов.
Продать жилые апартаменты также легче. Однако, нужно понимать, что высокой ликвидностью обладают не все квартиры и в этой сфере присутствуют высокие риски нарваться на продавцов или арендаторов-мошенников.
Коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость — здания и сооружения, используемые для коммерческой деятельности — офисы, склады, ритейл, гостиницы, кафе, магазины, рестораны и так далее.
“Входной билет” на этот рынок в основном выше. Жесткий и уровень конкуренции. Успех бизнеса на коммерческой недвижимости во многом зависит от удачного выбора ее расположения. И тут уже необходим опыт, детально проработанный договор. Цена ошибки может быть велика, а продажа малоликвидного объекта займет много времени.
В то же время отдача от коммерческой недвижимости в основном выше, а арендаторы и покупатели — люди, которые могут подсчитать свои доходы и расходы, и в основном строго соблюдают условия договора.
Какой можно открыть бизнес в сфере недвижимости
Недвижимость — одно из наиболее прибыльных направлений бизнеса с отдачей в 30-800%. И примечательно, что создавать бизнес в сфере недвижимости можно по-разному. Есть варианты как для получения крупной разовый прибыли, так и постоянного дохода.
Сдача жилой недвижимости в аренду
Если у вас есть свободная квартира/дом или капитал на их покупку, можно организовать постоянный заработок на сдаче жилья в аренду. Недвижимость можно сдавать в долгосрочную аренду — это наиболее простой способ. Достаточно подыскать хорошего арендатора и заключить с ним договор. Таким образом, вы сможете получать пассивный, хоть и относительно небольшой доход.
Доходность от сдачи в долгосрочную аренду жилья варьируется в диапазоне от $200 до $1200. Все зависит от города, района, обустройства и состояния жилья. Увеличить прибыль в несколько раз можно сдавая жилье в посуточную аренду. В среднем аренда на сутки типичной однушки обойдется в $15-20, а элитного жилья обойдется порядка $50 в сутки. Несложно подсчитать, что такими темпами, месячная плата может быть отбита менее чем за полмесяца.
Но нужно понимать, что в этом случае пассивный заработок переходит в активный, ведь на поиск арендаторов, обслуживание объекта, заселение и выселение жильцов, уборку, придется тратить кучу времени. Кроме того, возрастают риски материальных трат на фоне нанесенных апартаментам убытков. Могут возникнуть и конфликты с соседями.
В качестве варианта можно рассмотреть и покупку для последующей сдачи в аренду заграничной недвижимости. Особенно привлекательными в данной сфере являются объекты в курортных зонах и странах с развитым туризмом. Но при таком методе заработка важно учитывать законодательство той страны, где жилье покупается и сдается в аренду.
Преимущества:
- высокий уровень спроса;
- пассивный доход в случае долгосрочной аренды;
- стоимость недвижимости всегда постепенно увеличивается, что способствует дополнительному росту капитала.
Недостатки:
- для большего заработка нужно сдавать жилье в посуточную аренду, что требует активного участия;
- арендаторы могут нанести вред имуществу в квартире;
- можно столкнуться с арендаторами-мошенниками.
Сдача коммерческой недвижимости в аренду
Покупка коммерческой недвижимости с точки зрения последующей сдачи в аренду является более выгодным капиталовложением. Арендные ставки на коммерческую недвижимость, как правило, выше, срок окупаемости вложений — короче, срок договоров — длиннее.
Есть у рынка коммерческой недвижимости и другие преимущества:
- этот рынок значительно лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный;
- арендаторы часто сами делают ремонт, адаптируя помещения под свои нужды;
- часто отсутствует необходимость дополнительно вкладываться в покупку техники и мебели для обустройства помещения;
- риски, что имуществу будут нанесены убытки значительно ниже.
Но сделки с коммерческой недвижимостью более сложны. Здесь важно четкое понимание того, где помещения расположены и кому они могут быть нужны. Недостатком является и то, что покупка на коммерческую недвижимость в хорошем бизнес-центре делового района скорее всего окажется непосильной задачей для частного инвестора. А покупка более низкоклассных помещений сопряжена с большими рисками.
В среднем цены на коммерческую недвижимость разнятся от 80 тыс.долларов до нескольких миллионов. Если повезет, то можно выделить и более дешевые предложения. Но не вся коммерческая недвижимость обладает ликвидностью и часто низкая цена указывает именно на то, что помещения мало кому нужно.
Что же касаемо арендной платы, то в целом на рынке недвижимости действует негласное правило, что на рынке жилой недвижимости месячная рента должна составлять порядка 1% от стоимости, а за коммерческую недвижимость можно просить и 2%.
Преимущества:
- коммерческая недвижимость, как правило, сразу арендуется на длительный срок;
- арендатор может взять на себя расходы по ремонту и обустройству помещения;
- меньшие риски повреждения имущества;
- более высокая арендная рента.
Недостатки:
- меньшая ликвидность по сравнению с жилой недвижимостью и больший порог входа на рынок;
- критически важно правильно выбрать расположение;
- найти арендаторов сложнее.
Перепродажа объектов недвижимости
Второй по популярности бизнес с недвижимостью — ее перепродаж. Получать доход от перепродажи недвижимости можно по-разному. Например, можно покупать недвижимость в перспективных развивающихся районах или покупать на спаде рынка, а спустя несколько лет продавать дороже. В последнем случае можно получать дополнительный доход от сдачи помещения в аренду.
Одним из самых распространенных является продажа квартир в новостройках. Все дело в том, что если приобрести квартиру на начальных этапах строительства, буквально когда начинают только рыть котлован, на последующей перепродаже после сдачи дома в эксплуатацию можно получить 200-300% прибыли. Еще больше можно получить выполнив предварительный ремонт. Впрочем, зафиксировать прибыль можно и купив квартиру в новостройке на одном этапе строительства и продав на другом.
Но и риски такой деятельности высоки. От начала строительства до сдачи дома могут пройти годы и за это время случиться может что-угодно. Кроме того, есть риск стать жертвой недобросовестной бизнес-схемы и вложится в дом, который так и не будет сдан в эксплуатацию.
Преимущества:
- высокий доход;
- низкий порог входа при перепродаже жилья в новостройках;
- портфельные инвесторы могут получить хорошую скидку при покупке сразу нескольких квартир в одном доме;
- до перепродажи можно получать дополнительный доход от сдачи в аренду.
Недостатки:
- в среднем потребуется 3 года, чтобы получить хороший доход от перепродажи;
- возможна заморозка строительства;
- недвижимость может не иметь достаточного спроса из-за невыгодного размещения и тогда процесс продажи может затянуться.
Покупка жилья в домах под снос
Как бы это не было парадоксально, но дома “под снос” могут стать выгодной инвестицией. Цена реализации таких объектов может быть значительно ниже, нежели другие варианты на рынке и при этом жилище может оставаться все еще пригодным для жилья, а значит аренды. Главная же суть бизнеса в том, что можно получить весьма хорошую замену, продать ее и получить прибыль.
Однако, тут есть несколько важных нюансов. Во-первых, нужно четкое понимание конечной цели. Хорошо знать, какую конкретно квартиру вы можете получить взамен. Во-вторых, нужно понимать, что процесс сноса жилых зданий занимает немало времени, поэтому можно надолго застрять в ветхом доме.
Главный риск в том, что можно получить вариант похуже. Не всегда это квартира в новостройке и не в лучшую сторону может отличаться район.
Преимущества:
- небольшой порог входа на рынок;
- можно получить более качественную и дорогостоящую недвижимость;
- многие дома под снос пригодны для жизни, а поэтому до получения нового жилья можно зарабатывать на сдачи квартиры в аренду.
Недостатки:
- предоставляемое взамен жилье может не соответствовать ожиданиям и находиться даже в другом населенном пункте;
- до сноса здания и получения компенсации могут уйти годы;
- купленная недвижимость будет малоликвидной.
Выкуп квартир на первых этажах
На каждом шагу можно встретить аптеку, магазин или салон красоты, размещенный на первом этаже жилого дома. На этом тоже можно построить успешный бизнес с недвижимостью. Секрет в том, чтобы находить недооцененные жилые объекты недвижимости, делать в них перепланировку, обустраивать отдельный выход, а затем продавать как коммерческую недвижимость по уже большей стоимости.
Доход от такого рода инвестиций может доходить до 50%. Но придется соблюсти множество формальностей. Должна быть возможность обустроить отдельный выход, а элементы объекта коммерческой недвижимости не должны нарушать общий ансамбль здания. Кроме того, придется собрать немалый пакет документов для перевода жилой недвижимости в коммерческую.
Преимущества:
- высокий процентный доход;
- помещения на первых этажах очень востребованы среди владельцев малого бизнеса;
- выполнить полный цикл можно за относительно короткий срок.
Недостатки:
- могут возникнуть бюрократичкие трудности с переводов жилья в нежилую недвижимость;
- ликвидность объекта во многом зависит от выбранного расположения;
- потребуется потратить время и дополнительные средства на перепланировку объекта.
Введение в жилой фонд
Зарабатывать можно и наоборот, переводя неликвидные и дешевые объекты нежилой недвижимости в жилой фонд. Например, это могут быть заброшенные магазины, склады, торговые павильоны, офисные центры, производственные помещения. К данной категории можно также причислить мансарды многоквартирных домов. Изначально цокольные этажи не числятся в качестве квартир, но их очень легко переобустроить под жилье.
Заработок в данном случае зависит от того, насколько удачно инвестор сможет приобрести объект и насколько правильно оценить его перспективность в новой роли. Главной проблемой является соблюдение бюрократических трудностей. Перевести объект в жилой фонд может оказаться не так уж и просто.
Преимущества:
- неликвидную недвижимость можно купить дешево;
- если правильно выбрать объект, можно получить хорошую выгоду.
Недостатки:
- перепланировка, ремонт и оформление документов может занять много времени.
Открытие хостела
Еще один вариант получения хорошего дохода от недвижимости — открытие собственного хостела. Сегодня такие мини-гостиницы европейского типа находятся на пике популярности, как среди туристов, так и тех, кто приезжает в другой город в командировки. Их главное преимущество для клиента в низкой цене проживания. В то время как хозяин хостела может получать не меньше прибыли, чем в гостинице, ведь невысокая цена за койко-место легко перекрывается возможность размещения в одной комнат нескольких человек.
Хостелы обычно имеют минимум удобство и обустроить их можно в любом коммерческом помещении. Достаточно снабдить его санузлом, душевой и создать несколько отдельных комнат, обустроив их двухъярусными кроватями. Самое хорошее в данном бизнесе то, что хостел может приносить высокий ежедневный доход так долго, сколько вы сами этого захотите, а после легко можно продать объект.
Преимущества:
- хостелы сейчас находятся на пике популярности и приносят высокий ежедневный доход;
требуется минимальное обустройство помещения.
Недостатки:
- управление хостелом может занимать много времени;
- наибольшей популярностью пользуются хостелы, размещенные в удобных для гостей города зонах, в остальных приходится снижать цену.
Субаренда
Этот вариант бизнеса на недвижимости подойдет тем, кто еще не имеет хорошего капитала для других вложений. Под субарендой подразумевается сдача части арендованной площади в аренду третьему лицу. Схема выглядит примерно следующим образом: вы арендуете помещения, а после сами отдаете его под аренду другому человеку или группе лиц.
Например, можно арендовать большой офис, а после сдать его в аренду двум-трем арендаторам, суммарно получив больше. Работает данная схема и с квартирами. Многоквартирное жилье не пользуется большим спросом на рынке, чего не скажешь про комнаты. Сдать отдельные комнаты можно не только легче, но и дороже в пересчете на аренду неликвидной квартиры.
Преимущества:
- для старта нужны небольшие инвестиции;
- при работе с несколькими объектами можно получать практически такой же доход, как и от сдачи собственной недвижимости в аренду.
Недостатки:
- субаренда возможна только с согласия владельца помещения;
- могут возникнуть проблемы с арендаторами.
Возведение модульных зданий
Модульные здания — новый тренд в недвижимости, про который еще не все знают. Соответственно и конкуренция в сфере не высокая. Основная сфера применения модульных зданий сейчас коммерческая. С их помощью можно, например, легко возводить торговые павильоны, офисы, заведения общественного питания. Строят с помощью модульных конструкций и жилье экономкласса.
В этой сфере можно пойти двумя путями — сдавать в аренду модульные здания или оказывать услуги по их строительству. Модульные здания практически готовые приходят с завода, поэтому от инвестора не потребуется много усилий.
Преимущества:
- небольшие сроки строительства (обычно требуется всего 20-25 дней);
- высокий спрос на такие объекты;
- низкий порог входа.
Недостатки:
- требуется согласование с коммунальными службами для установки дома.
Строительство под аренду или продажу
Строительство нового здания для его последующей сдачи в аренду или продажи — самый высокодоходный бизнес в сфере недвижимости. Конечно, не обязательно сразу вкладываться в строительство многоэтажного жилого здания или крупного бизнес-центра. Можно заняться например строительством таунхаусов на свободных земельных участках, коттеджей за городом, небольших магазинов и других объектов недвижимости.
Но важно понимать, какой объем работ предстоит, составить подробный бизнес-план, найти хороших подрядчиков. Получения первой прибыли также придется подождать.
Преимущества:
- высокодоходный бизнес.
Недостатки:
- нужно получить разрешение на строительство;
- требуется проделать огромный набор работ.
Какой вариант выбрать для себя
Идеальный вариант бизнеса для каждого свой — кто-то ищет способ многократно увеличивать свой капитал, другие — получать постоянный приток денег. В первом случае наиболее привлекательными вариантами могут оказаться бизнес на перепродаже и строительстве. Данные бизнес-схемы позволяют получить высокий разовый доход, хоть и не сразу.
Чтобы выбрать наиболее подходящий вариант, следует найти для себя ответы на следующие вопросы:
- какую сумму средств вы готовы выделить под инвестиции в бизнес;
- какой доход желаете получать;
- сколько времени можете уделять ведению бизнеса.
Для тех, кто ищет вариант с постоянным доходом, подойдет бизнес на сдачи недвижимости в аренду, открытия хостела, субаренда. Данные бизнес-схемы приносят прибыль каждый месяц, а то и чаще.
Подбирать идеальный для себя вариант следует также исходя из своего стартового капитала. Не стоит замахиваться на те сферы, которые требуют наличия большего капитала, чем у вас есть. В противном случае придется инвестировать в более дешевые и рискованные объекты или погрязнуть в долговых обязательствах. Лучше выбирать рынок себе по карману и мало-помалу наращивать свой капитал.
Можно ли построить бизнес на недвижимости без вложений?
Бизнес на недвижимости — одна из тех сфер, которые требуют наличия хорошего капитала для старта. Но и для тех, у кого этого капитала нет, найдутся варианты. Например, можно сдать агентам по недвижимости, заключить сделку по покупке-продаже и получать определенный процент дохода от сделки.
В качестве варианта можно рассмотреть и получение займа. Например, сегодня многие банки предлагают достаточно выгодные условия ипотечного кредитования. Взяв квартиру в ипотеку, а затем выгодно перепродав ее, можно и рассчитаться с кредитом и получить небольшой стартовый капитал. Однако, следует понимать, что при работе с кредитными деньгами риски многократно возрастают.
В качестве варианта можно рассмотреть и такой популярный современный вид деятельности, как блоггерство. Тема недвижимости достаточно узкоспециальная, но если вы действительно хорошо разбираетесь в вопросе и вам есть что рассказать, в этой сфере можно добиться успеха. Кроме того, репутация эксперта в вопросе недвижимости после может помочь и в других вариантах бизнеса.
Что нужно сделать перед тем, как открыть бизнес на недвижимости
Бизнес на недвижимости один из наиболее стабильных и надежных, и что самое главное — доступен всем. Для него вовсе не обязательно получать профильное образование в университете или проходить дорогостоящие мастер классы. Достаточно только разобраться как работает рынок и изучить его нюансы.
Чтобы успешно вести дела в сфере недвижимости, следует:
- детально изучить рынок недвижимости в городе, где планируются совершать сделки;
- определить наиболее перспективные и востребованные районы города;
- изучить законодательство касательно вашей сферы деятельности.
Важно также найти хороших партнеров — качественных подрядчиков, быстрых риелторов, хороших юристов.
Преимущества и недостатки
Работа в сфере недвижимости имеет множество преимуществ:
- Цены на недвижимость постоянно растут и этот рост перекрывает инфляцию.
- Многие варианты бизнеса на недвижимости предполагают получение практически пассивного дохода.
- Сделки с недвижимостью обладают в основном низким риском, хоть и позволяют получить высокий доход.
- Сфера недвижимости хорошо регулируется и если уделить должное внимание юридическим формальностям, риски столкнуться с мошенниками стремятся к нулю.
Но есть и негативные стороны. Например, высокий порог входа. И дело не только в деньгах. Потребуется поддержка со стороны экспертов в недвижимости, нотариусов, строителей, а иногда нужны и связи в госучреждениях. Некоторые виды бизнеса на недвижимости также времязатратные. В частности, много времени требует поиск арендаторов, организация ремонтных работ, оформление документов.
Советы и нюансы
Недвижимость — прибыльный бизнес, где вращаются огромные суммы. Ошибка в таком деле может стоить целого состояния. Следующие советы помогут избежать наиболее распространенных из них:
- Начинать любой бизнес всегда стоит с разработки четкой стратегии своих действий. Вы должны понимать свою цель и поэтапно знать пути ее достижения.
- Обязательно детально проверяйте объект недвижимости перед покупкой. Уделять внимание нужно всем мельчайшим подробностям, начиная от расположения и заканчивая проверкой на наличие скрытых наследников.
- В сфере недвижимости обязательно важно заручиться поддержкой профессионалов, которым вы сможете доверять.
- Внимательно изучайте документы. Иногда мошенники пытаются продать недвижимость по поддельным документам. Например, может быть фальшивая приватизация или неверно указанные доли владения.
- Если планируете инвестировать в новостройки, обязательно изучите репутацию застройщика. Сотрудничать рекомендуется только со строительными компаниями, которые уже имеют за плечами несколько успешно реализованных объектов.
- Будьте осторожны с привлечением сторонних средств. Привлекайте чужие деньги только в случае, если на 100% уверены в успехе сделки, и даже при этом будьте готовы к тому, что могут возникнут непредвиденные форс-мажорные обстоятельства.
- Будьте осмотрительны с объектами, которые стоят гораздо ниже среднего. За такой внешней привлекательностью могут скрываться мошенники или не очевидные на первый взгляд проблемы.
- Выбирайте объекты с выгодным расположением или размещенные в перспективном районе. Успех и ликвидность во многом зависит не от качества самого помещения, а от того, что размещено вокруг него.
- Внимательно проверяйте арендаторов и всегда берите залог. Он станет гарантией того, что даже в случае если арендаторы окажутся недобросовестными, вы сможете возместить свои убытки, ну или по крайней мере их часть.
Заключение
Со стороны может показаться, что бизнес на недвижимости под силу только крупным инвесторам и сильным мира сего. Но это отнюдь не так. На этой сфере успешно зарабатывают и миллионы обычных людей. Конечно, эту сферу нельзя назвать быстрой или легкой. Она требует и детального изучения, тщательного обдумывания каждого шага. Взамен же на приложение усилий можно получить надежный и доходный бизнес, спрос на который не иссякнет никогда.
